La copropriété d’un immeuble
La loi prévoit l'existence de deux types de copropriétés
Les acheteurs d'un immeuble en copropriété doivent s'informer convenablement sur l'étendue de leurs droits et obligations. Sachez d'abord reconnaître le type de copropriété.
La copropriété divise
La copropriété divise, son nom l'indique, permet de scinder un immeuble en fractions. Chaque fraction appartient à une ou plusieurs personnes. Chaque propriétaire d'une fraction a la propriété exclusive d'une partie privative de l'immeuble en plus de détenir un droit de propriété indivis, donc une quote-part correspondant à la valeur relative de sa fraction, dans les parties communes de l'immeuble, lesquelles sont la propriété de tous les copropriétaires. En outre, la déclaration de copropriété peut faire en sorte d'affecter certaines parties communes à l'usage exclusif d'un copropriétaire (ex : un balcon privé attenant à une partie privative pourrait être une partie commune à usage restreint).
Disons que vous achetez le logement du deuxième étage dans un immeuble tenu en copropriété divise et comprenant trois étages. Vous êtes le seul propriétaire de ce logement (partie privative). Vous êtes aussi copropriétaire, avec les propriétaires des logements du premier et du troisième étage, d'une quote-part des parties communes de cet immeuble (par exemple : le terrain, les murs extérieurs, le toit, etc.).
Le financement
Puis-je emprunter pour acheter une fraction de copropriété?
Chaque propriétaire d'une fraction de copropriété peut offrir une hypothèque sur cette fraction en garantie du remboursement des sommes empruntées pour en faire l'achat. Chaque hypothèque est individuelle. Aucun des copropriétaires n'est menacé par la situation hypothécaire de ses voisins.
Les précautions particulières
Quelles précautions dois-je prendre avant d'acheter?
Chaque copropriété divise est régie par une déclaration de copropriété notariée. L'acquéreur, il va sans dire, doit toujours prendre connaissance de la déclaration de copropriété et bien en comprendre la teneur et la portée avant de s'engager. L'acheteur avisé est également préoccupé par la qualité de la gestion de l'immeuble. Le bilan des dépenses et des frais de copropriété doit également être consulté attentivement. Avant de signer quelque document que ce soit, consultez un spécialiste, votre notaire.
Vos droits et obligations
Que comprend la déclaration de copropriété?
C'est la déclaration de copropriété qui opère la division de l'immeuble en fractions. Elle comprend l'acte constitutif de copropriété, le règlement de l'immeuble et l'état descriptif des fractions.
L'acte constitutif de copropriété détermine la valeur relative de chaque fraction et indique la méthode suivie pour l'établir. Il fixe également, en fonction de cette valeur relative, la contribution de chaque fraction aux charges communes de l'immeuble et au fonds de prévoyance obligatoire créé en vertu de la loi. Toujours en fonction de cette valeur relative, il attribue aussi le nombre de voix attachées à chacune des fractions. L'acte constitutif définit la destination de l'immeuble, c'est-à-dire l'usage (commercial ou industriel par exemple) que les propriétaires peuvent en faire de même que la destination des parties privatives et des parties communes. Il précise aussi les pouvoirs et devoirs respectifs du conseil d'administration du syndicat et de l'assemblée des copropriétaires.
Le règlement de l'immeuble édicte les règles relatives à la jouissance, à l'usage et à l'entretien des parties privatives et des parties communes. Par exemple, il peut interdire la présence de certains animaux dans les appartements. Ce même règlement contient les règles relatives au fonctionnement et à l'administration de la copropriété, notamment pour ce qui est de la composition du conseil d'administration et des conditions ayant trait à la charge d'administrateur.
L'état descriptif des fractions contient la désignation cadastrale des parties privatives et des parties communes de l'immeuble. Il renferme aussi une description des droits réels grevant l'immeuble et ceux existant en sa faveur.
Le syndicat et l'assemblée des copropriétaires
Quel est le rôle du syndicat et celui de l'assemblée des copropriétaires?
Le syndicat est créé dès la constitution de la copropriété. Il a pour mission de veiller à la conservation de l'immeuble, à son entretien et à son administration. C'est le conseil d'administration qui agit pour le syndicat. Les administrateurs établissent le budget de la copropriété.
L'assemblée des copropriétaires étudie les questions qui intéressent l'ensemble des copropriétaires. Chaque copropriétaire est habilité à exercer son droit de vote en fonction de son nombre de voix.
La vente et l'hypothèque
Quelles sont les conditions relatives à la vente et à l'hypothèque d'une fraction de copropriété?
Chaque copropriétaire est libre de vendre ou d'hypothéquer sa fraction de copropriété. La déclaration de copropriété peut cependant prévoir des restrictions à ce sujet; on a tout intérêt à s'informer auprès de son notaire concernant les précautions à prendre.
La copropriété par indivision
L'immeuble détenu en copropriété par indivision appartient à plusieurs personnes, les indivisaires. Aucun de ces indivisaires n'est propriétaire d'une partie privative de l'immeuble, mais chacun d'eux possède plutôt une part dans la totalité de l'immeuble.
Par exemple, vous achetez un triplex avec deux de vos amis et votre mise de fonds respective est égale. Après l'achat, vous décidez d'aménager dans le logement du deuxième. Ce logement du deuxième ne vous appartient pas en propre, car vos deux amis en sont copropriétaires avec vous; pareillement, vous êtes copropriétaire, avec eux, des logements du premier et du troisième. Vous et vos amis êtes donc copropriétaires par indivision de tout le triplex. Dans l'exemple, votre part dans l'immeuble est d'un tiers chacun.
Les formalités
Comment créer une copropriété par indivision?
La copropriété par indivision naît sans formalité lorsque plusieurs personnes, les indivisaires, se portent acquéreurs d'un même bien. Les indivisaires ont cependant tout intérêt, surtout lorsqu'il s'agit d'un immeuble, à établir entre eux une convention écrite. La convention d'indivision portant sur un immeuble doit être publiée pour être opposable aux tiers.
Le financement
Chaque copropriétaire par indivision peut-il hypothéquer seul sa part dans l'immeuble?
Le Code civil du Québec prévoit que chaque indivisaire peut consentir seul une hypothèque sur sa part de l'immeuble. Les autres indivisaires ne sont alors nullement responsables en cas de défaut du débiteur hypothécaire; la loi leur accorde même, à ce moment, des droits particuliers à faire valoir.
La vente
Chaque copropriétaire par indivision est-il libre de vendre ou de céder sa part?
Chaque copropriétaire par indivision est libre de vendre ou de céder sa part dans l'immeuble à moins de disposition contraire dans la convention d'indivision. La loi prévoit cependant, sauf exception, le droit pour les autres indivisaires de pouvoir écarter, dans les délais requis, le nouvel acquéreur en lui remboursant le prix de la vente ou de la cession plus les frais. Cependant, les indivisaires doivent obligatoirement exercer ce droit de retrait dans l'année de la vente ou de la cession de cette part.
La durée
Combien de temps peut durer l'indivision?
La convention d'indivision ne peut prévoir que l'indivision durera plus de trente ans. Cette convention peut toutefois être renouvelée.
Le contenu de la convention
Quelles sont les dispositions qui peuvent avantageusement être insérées dans une convention d'indivision?
La convention d'indivision peut porter sur :
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la durée de la convention;
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les droits et obligations des indivisaires relativement à
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la jouissance des lieux;
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le partage des obligations d'entretien et de rénovation;
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le partage des dépenses;
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la propriété des améliorations;
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les restrictions quant à la vente;
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les règles d'administration de l'immeuble;
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les règles gouvernant le partage en cas de fin de l'indivision.
Votre notaire peut vous conseiller adéquatement sur le contenu de la convention d'indivision.
La conversion d'un immeuble locatif
Le propriétaire d'un immeuble comportant un ou des logements et désireux de transformer cet immeuble en copropriété divise doit respecter certaines règles strictes.
En vertu de la loi, la conversion d'un immeuble en copropriété divise est interdite sur le territoire de la Communauté urbaine de Montréal, sauf si la municipalité où est situé l'immeuble a adopté un règlement le permettant.
La conversion est permise dans les autres villes du Québec, sauf si un règlement municipal l'interdit.
Dans tous les cas, la première démarche du propriétaire consiste donc à s'informer auprès de la municipalité où est situé l'immeuble pour déterminer si son projet peut être mené à terme.
Certaines règles particulières trouvent aussi application dans le cas où tous les logements de l'immeuble visé par la conversion sont occupés par des indivisaires. Enfin, la loi fixe les droits et obligations touchant le propriétaire qui a procédé à la conversion de l'immeuble ainsi que ceux des locataires de cet immeuble.
Consultez votre notaire : il ne laisse rien au hasard.
L’achat et la vente d’une propriété
Avant tout, s'en remettre à un expert
Acheter ou vendre une propriété immobilière n'est pas une décision qui se prend à la légère. Il s'agit là d'un acte important et lourd de conséquences. La prudence la plus élémentaire suggère d'avoir recours aux conseils d'un expert. Le notaire est précisément l'expert reconnu dans le domaine du droit immobilier. Aussi, avant de signer quelque document que ce soit dans le but d'acheter ou de vendre un immeuble, n'hésitez pas à consulter votre notaire. Ce dernier saura alors vous renseigner sur la nature exacte de ce document de façon à éviter les mauvaises surprises et à assurer, ultérieurement, la signature harmonieuse de l'acte d'achat-vente. Au moment où il instrumente le contrat d'achat-vente, le notaire explique avec précision aux parties leurs droits et obligations résultant de cet acte. Ses devoirs lui imposent également de ne remettre le prix au vendeur qu'après avoir procédé à certaines vérifications finales dans le but d'assurer la complète protection de toutes les parties.
La promesse d’achat ou la promesse de vente
La promesse d'achat ou la promesse de vente est généralement le document usuel signé par chacune des parties en cause préalablement à l'acte de vente. Contrairement à ce que l'on peut penser, un tel document n'est pas de la catégorie de ceux dont les parties peuvent facilement se débarrasser par la suite. Il constitue un avant-contrat et impose certaines obligations aux parties. Une fois ce document signé, il devient souvent très difficile d'en modifier les conditions et de se dégager des obligations contractées.
D'où l'importance, pour prévenir les situations fâcheuses et souvent irrémédiables, de faire appel à l'expertise d'un notaire avant de signer quelque document que ce soit.
Au sujet de la promesse d'achat, nous vous invitons à lire notre dépliant intitulé « L'avant-contrat, l'achat d'une maison ».
Vendre n’est pas toujours un acte de pure faculté
Vendre son immeuble à qui on veut et quand on veut semble être un droit acquis. Pourtant, en certaines occasions, le propriétaire peut avoir besoin d'une autorisation avant de pouvoir procéder à la vente de son immeuble. Par exemple :
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le propriétaire a besoin du consentement écrit de son époux ou de son épouse s'il s'agit de vendre une résidence de la famille;
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le tuteur au mineur peut avoir besoin de certaines autorisations pour vendre un bien immeuble dont le mineur est propriétaire;
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le propriétaire d'un bien culturel classé doit, dans des circonstances précises, obtenir certaines autorisations au cas de vente; il en va de même, en plusieurs occasions, pour le propriétaire d'une terre agricole;
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la vente d'un immeuble situé dans un ensemble immobilier est assujettie à l'autorisation de la Régie du logement.
La prudence est donc de mise : vendre sans en avoir le droit met directement en cause la validité de la vente et peut vous exposer à d'autres recours civils. Le notaire peut vous renseigner sur toutes les autorisations requises et nécessaires et, à votre demande, entreprendre les démarches pour chercher à les obtenir.
La vente avec garantie légale
Le vendeur et l'acheteur d'un immeuble sont tributaires de certaines obligations l'un envers l'autre. Ainsi, l'acheteur doit prendre livraison du bien vendu et en payer le prix.
En corollaire, le vendeur doit délivrer le bien. Il est aussi tenu à la garantie légale, c'est-à-dire que la loi l'oblige à garantir certaines choses à son acheteur.
Le vendeur est d'abord tenu à la garantie du droit de propriété. Il est obligé de garantir à l'acheteur que l'immeuble est exempt de vice de titre et qu'il est libre de tous droits, à l'exception de ceux déclarés lors de la vente. Par la même occasion, le vendeur doit garantir son acheteur contre tout empiètement existant (empiètement résultant de son fait ou, encore, résultant, à sa connaissance, du fait d'un tiers) et, dans les limites fixées par la loi, contre toute violation aux limitations de droit public (par exemple, le vendeur garantit que l'immeuble ne contrevient pas à un règlement de zonage). La garantie contre la violation aux limitations de droit public n'est toutefois pas absolue; aussi l'acheteur doit faire montre de vigilance.
Le vendeur est aussi tenu à la garantie de qualité, c'est-à-dire à la garantie contre les vices cachés.
Mais, encore là, attention! La garantie de qualité ne couvre que les vices majeurs qui existent lors de la vente, qui sont inconnus de l'acheteur et qu'un acheteur prudent et diligent n'aurait pas pu découvrir...
Pas si simple!
Dans la mesure prévue par la loi, les parties peuvent ajouter ou soustraire à la garantie légale. Le notaire peut parfaitement bien vous renseigner là-dessus et inclure, dans l'acte de vente, une clause extensive ou limitative de responsabilité qui répond au vœu des parties tout en étant parfaitement légale.
L’examen des titres : une nécessité
En effectuant les recherches appropriées, le notaire est en mesure de vous garantir un titre de propriété incontestable.
En premier lieu, sa recherche consiste à vérifier :
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si le vendeur est le véritable propriétaire de l'immeuble;
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s'il possède le droit et la capacité de vendre;
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si son conjoint ou d'autres personnes doivent consentir à la vente, etc.
À l'aide du certificat de localisation, le notaire vérifie ensuite :
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si les dimensions du terrain sont exactes;
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si les bâtisses sont bien érigées sur le terrain vendu;
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si la maison a été construite conformément aux règlements municipaux et aux lois de zonage;
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si la propriété du voisin empiète sur votre terrain;
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si les fenêtres répondent aux normes légales;
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s'il existe des droits de passage, etc.
Enfin, par l'examen des titres, le notaire peut déceler les charges ou droits réels susceptibles d'affecter, de limiter ou de dévaluer votre droit de propriété, tels que les hypothèques, les saisies, les jugements, les servitudes, etc.
Le prix de vente
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Vous désirez payer comptant? Vous bénéficiez alors, pour votre protection, de la gestion des sommes par le notaire via sa comptabilité en fidéicommis. Ce dernier ne remettra les fonds à qui de droit qu'après avoir procédé à certaines vérifications finales.
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Prise en charge d'hypothèque? Pour sauver le paiement d'une « pénalité » qui pourrait devenir due en faveur de votre créancier, êtes-vous prêt à demeurer responsable, envers ce créancier, au cas de défaut de paiement de l'acheteur? Informez-vous d'abord auprès de votre notaire sur les alternatives possibles et sur les conséquences de celles-ci.
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Solde de prix de vente ou nouvelle hypothèque? Le notaire peut vous aider à comparer les différents modes de financement et est en mesure d'évaluer, avec vous, les diverses propositions reçues. Question de respecter votre budget.
La maison neuve
Vous voulez acheter une maison neuve, sans vivre l'horreur des hypothèques légales de la construction?
Un suivi après l'acte de vente est essentiel, car divers intervenants de la construction peuvent encore vous réclamer les sommes que votre constructeur a fait défaut de leur payer. Des sommes considérables sont souvent en jeu.
Votre notaire peut vous offrir l'assurance hypothèque légale; ne vous en privez pas!
L’acte de vente notarié : un écrit précieux
Le notaire rédige l'acte de vente avec la précision et la minutie qui le caractérisent, en y insérant toutes les clauses essentielles à la sauvegarde de vos droits.
De plus, le notaire instrumente tout acte relié à l'acte de vente : prêt hypothécaire, servitude, quittance et autres, tels que convention d'indivision, testaments, etc.
L'acte notarié fait foi, preuve en main, de son contenu. Vous en aurez une copie authentique de l'original, lequel est numéroté, répertorié et conservé dans le greffe du notaire. Pas de perte en vue... pour votre protection.
L’achat d’une propriété à deux
De nos jours, bien des couples, qu'ils soient mariés ou non, décident d'acheter un immeuble en commun. En langage familier, on dit alors que la maison « est aux deux noms ». Par mesure de précaution, lorsqu'ils décident d'acheter à deux, les copropriétaires par indivision devraient prévoir, dans une convention, certaines règles applicables. Le notaire peut les conseiller adéquatement sur l'étendue d'une telle convention et rédiger l'acte approprié
Consultez votre notaire : il ne laisse rien au hasard.